Forældelse i byggeri og entrepriseforhold: Hvornår ophører mangelsansvaret?
Som bygherre eller entreprenør kan du opleve, at der er mangler ved byggeriet. Men hvornår ophører mangelsansvaret, og hvilke regler gælder der for forældelse? Det giver vores specialister i entrepriseret dig overblik over her.
Vi sætter i det følgende fokus på de to regelsæt AB-systemet (AB18 og ABT18) og forældelsesloven. Samtidig forklarer vi, hvorfor begge regelsæt har stor betydning, når ophørstidspunktet for mangelsansvar i dit entrepriseforhold skal fastslås.
Som både bygherre og entreprenør skal du være opmærksom på, at ved forældelse gælder både AB-systemet og forældelsesloven på samme tid. Derfor skal du kende begge regelsæt, så du ikke bliver ramt økonomisk af overskredne frister. Vi guider dig gennem reglerne her, og vi sidder naturligvis klar til at rådgive, hvis du får brug for erfarne entrepriseadvokater.
Hvornår bortfalder mangelsansvaret som entreprenør efter AB-systemet?
Efter AB-systemet bortfalder dit mangelsansvar som entreprenør senest 5 år efter afleveringstidspunktet, uanset om manglerne er skjulte eller ej. De eneste undtagelser hertil er, hvis du har handlet groft uagtsomt, eller der er stillet en garanti/indeståelse for en længere reklamationsperiode.
Er du i tvivl om, hvordan du er stillet? Så kan vi hjælpe dig. Kontakt os endelig – den første snak er naturligvis uforpligtende.
Hvornår kan du påberåbe dig mangler som bygherre ifølge AB-systemet?
Er du bygherre, kan du kun påberåbe dig mangler inden for den absolutte reklamationsfrist på 5 år, hvis du har reklameret i rimelig tid efter, at manglerne er eller burde have været opdaget. Reklamerer du for sent, mister du retten til at få udbedret manglen af entreprenøren.
Reklamerer du over mangler (med undtagelse af forbrugerforhold) senere end 5 år efter aflevering, er reklamationsretten tabt, og du må selv bære tabet og udbedre manglerne. Skal vi hjælpe dig med at gennemgå dokumenter eller detaljer? Så er du altid velkommen til at kontakte os.
Der gælder andre regler ved forbrugerforhold
AB-systemets 5-årige absolutte forældelsesfrist gælder ikke forbrugerforhold, og når AB-forbruger er vedtaget.
I forbrugerforhold følger reklamationsfristen for mangler forældelseslovens regler. Det betyder, at den absolutte frist for at gøre mangler gældende ikke er 5 år men 10 år fra afleveringstidspunktet.
Det gælder også i forbrugerforhold, at du skal reklamere i rimelig tid efter en mangel er konstateret, eller burde være konstateret. Der skal dog udvises en del passivitet fra forbrugerens side, før en sen reklamation udløser konsekvenser.
Hvad er reklamationsfristen på genopbrudte mangler efter AB-systemet?
I forhold til genopbrudte mangler løber der efter AB-systemet i udgangspunktet en ny 5-årig reklamationsfrist fra udbedringstidspunktet.
Det vil sige, at hvis noget ikke har været i orden, og det udbedres, så starter en ny 5-årig reklamationsperiode.
Dog skal den eventuelt genopbrudte mangel være gjort gældende senest 8 år efter afleveringstidspunktet (det oprindelige tidspunkt for aflevering af entreprisen). Hvis en genopbrudt mangel f.eks. udbedres i det 5. år efter aflevering, så ophører dit mangelsansvar som entreprenør stadig 8 år efter afleveringstidspunktet.
Hvornår indtræder den absolutte forældelsesfrist efter forældelsesloven?
Ved siden af AB-systemet, hvor det væsentlige er den 5-årige reklamationsfrist, løber forældelseslovens regler.
Efter forældelseslovens regler indtræder forældelsen senest 3 år efter, at du som bygherre var eller burde være bekendt med manglen – altså en subjektiv forældelsesfrist – og senest 10 år efter afleveringstidspunktet, uanset om du havde kendskab til manglen eller ej – altså en absolut forældelsesfrist.
Det betyder f.eks., at et mangelskrav kan vise sig at være forældet i medfør af forældelsesloven, selvom man stadig befinder sig inden for AB18’s 5-årige reklamationsfrist.
Er du i tvivl om, hvordan du er stillet, kan vi hjælpe dig med at vurdere din entreprisesag.
Vigtigt at vide om samspillet mellem AB-systemet og forældelsesloven
Det, du som bygherre og entreprenør skal være opmærksom på ved reklamation og forældelse, er, at begge regelsæt gælder på samme tid.
Det vil i praksis sige, at hvis der f.eks. konstateres eller burde være konstateret en mangel i det 1. år efter afleveringstidspunktet, så vil et eventuelt mangelkrav være forældet efter forældelseslovens regler i det 4. år efter afleveringstidspunktet, selvom der er aftalt AB18 med en 5-års reklamationsfrist.
Med andre ord kan du som følge af forældelsesloven ikke vente mere end 3 år fra, at manglen kunne være eller burde have være konstateret, før du foretager retslige skridt. Heller ikke selvom der er aftalt AB18.
Du skal derfor være opmærksom på begge regelsæt, så du som bygherre ikke lider et tab, fordi fristerne overskrides i forhold til, hvornår der indtræder forældelse eller bortfald af reklamationsretten. Det samme gælder for dig som entreprenør, at du skal kende dine rettigheder i forhold til, om bygherre har reklameret rettidigt og dermed har ret til erstatning og udbedring af manglen.
Vi har som entrepriseadvokater mange års brancheerfaring og juridisk indsigt i begge regelsæt. Skal vi hjælpe dig? Så er du altid velkommen til at kontakte os.
Sådan kan forældelsesfristen afbrydes
Du kan afbryde forældelsesfristen, hvis du foretager retslige skridt. Retslige skridt kan være at indlevere et klageskrift til enten Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed, hvis der er aftalt AB, eller ved de danske domstole, hvis der ikke er aftalt AB.
Forældelsesfristen kan også foreløbigt afbrydes:
- ved gennemførelse af syn og skøn ved voldgiftsystemet
- ved isoleret bevisoptagelse ved de danske domstole
- ved indgåelse af en aftale om, at forældelsen ikke indtræder – en suspensionsaftale – så længe suspensionsaftalen ikke er opsagt
Lad vores specialister i entrepriseret hjælpe dig videre
Har du spørgsmål i forbindelse med mangelsansvar og forældelse efter enten AB-systemet eller forældelsesloven, så er du altid velkommen til at kontakte vores specialister i entrepriseret. Vi står klar med konkret rådgivning og kan hjælpe dig både før, under og efter dit bygge- og anlægsprojekt.
