Vigtige råd til dig, der vil købe en ejendom på tvangsauktion
Der er tit mulighed for at gøre en god handel, når du køber ejendomme på tvangsauktioner.
Men det kræver, at du har sat dig grundigt ind i både ejendom, vilkår, frister, dokumenter og de forskellige begreber, så du ikke bliver snydt af eksempelvis auktionsafgiften eller indfrielse af ejendommens lån til overkurs.
Hvorfor skal du være særligt opmærksom ved tvangsauktioner?
Du har ingen fortrydelsesret, når du køber ejendom på tvangsauktioner, og du kan ikke indføre advokatforbehold i købsaftalen, tegne en ejerskifteforsikring eller udarbejde en tilstandsrapport, som du kan ved et almindeligt boligkøb.
Det betyder, at du bør have 100 % overblik over ejendommen, alle dokumenter og handlens vilkår, før du byder, så du ikke overser noget. For i værste fald kan det ellers ende som en dårlig handel for dig.
Vi anbefaler, at du:
- Gennemgår salgsopstillingen grundigt – og gerne med juridisk rådgivning undervejs, for en erfaren advokat kan hjælpe dig med at gennemgå bilag og dokumenter, så du kender alle risici
- Besøger ejendommen og besigtiger den sammen med den advokat, der håndterer tvangsauktionen
- Afklarer både finansiering og garantistillelse, inden budrunden går i gang, så du ved præcist, hvad du kan og vil byde for ejendommen ved auktionen
Skal vi kigge dokumenterne igennem for dig?
HjulmandKaptains specialister arbejder med tvangsauktioner hver eneste dag, og vi er altid klar til at hjælpe dig videre. Du er altid velkommen til at kontakte os.
Gode begreber at kende og svar på de hyppigste spørgsmål
Hvorfor går en ejendom på tvangsauktion?
Hvordan byder jeg på en auktion?
Hvad skal jeg betale udover mit bud?
Hvornår overtager jeg ejendommen, hvis jeg bliver den højstbydende?
Kan en ejerforening begære tvangsauktion?
Kan jeg tegne en ejerskifteforsikring ved køb af en ejendom på tvangsauktion?
Hvad er fordelene og ulemperne ved at købe en ejendom på tvangsauktion?
Hvordan sikrer du dig selv bedst muligt, når du køber en ejendom på tvangsauktion?
Skræmmeauktioner
Det betegnes som en skræmmeauktion, hvis en pant- eller udlægshaver, som er langt nede i prioritetsrækkefølgen, begærer tvangsauktion over en ejendom, selvom der formentlig ikke vil ske dækning af dennes krav.
For at kunne begære tvangsauktion over en ejendom skal rekvirenten være en pant- eller udlægshaver.
Rekvirenten begærer tvangsauktion med henblik på at få fyldestgjort sit tilgodehavende, hvilket eksempelvis kan ske ved tvangsauktion, hvis skyldneren er insolvent.
Hvis rekvirenten er en pant- eller udlægshaver, som ikke får andel i det fremsatte bud, vil rekvirenten selv bære omkostningerne, som auktionen medfører.
Vejledningsmøde
Det er obligatorisk at afholde et vejledningsmøde, så skyldneren så tidligt som muligt kan blive vejledt af fogedretten.
Fogedretten kan ved vejledningsmødet eksempelvis få afgjort, om der er mulighed for skyldneren for at afværge tvangsauktionen, eller om skyldneren har brug for juridisk bistand.
Fogedretten kan ved vejledningsmødet også give skyldneren en afværgefrist.
Afværgefristen
Da skyldneren - altså ejeren af ejendommen – skal have mulighed for at beholde ejendommen trods misligholdelse af gæld, kan skyldneren i enkelte tilfælde både afværge før og efter anmodningen om tvangsauktion.
For at afværge tvangsauktion før der indleveres anmodning om tvangsauktion, kan skyldneren i enkelte tilfælde enten genforhandle med kreditor om en evt. ny afdragsordning, som selvfølgelig skal overholdes, eller skyldneren kan betale de forfaldne restancer.
Skyldneren kan afværge efter anmodningen om tvangsauktion, hvis fogedretten ved vejledningsmødet fastsætter en ny frist for dette – ofte vil den frist være fire uger. Skyldneren får dog ikke automatisk en frist til at afværge, men fogedretten vil på baggrund af en konkret vurdering bestemme, om skyldneren skal have en frist for at afværge.
I teorien kan det også siges, at ejeren kan "afværge" efter budrunden, eftersom skyldneren kan forlange ny auktion, hvis skyldneren stiller sikkerhed for betaling af de omkostninger, en ny tvangsauktion vil medføre.
Salgsopstilling
Salgsopstillingen for en tvangsauktion er noget anderledes end for en ejendom, der sælges i fri handel.
Salgsopstillingen skal indeholde oplysning om ejendommens hæftelser og byrder, men der skal også oplyses om andre forhold vedrørende ejendommen og auktionen, som kan have væsentlig betydning for køber.
I salgsopstillingen beskrives ejendommen objektivt, og det vil ofte fremgå, hvilket materiale gulve, lofter, vægge, tag m.v. er lavet af. Der er endvidere en beskrivelse af ejendommens eventuelt medfølgende løsøre, såsom opvaskemaskine, ovn, komfur, vaskemaskine, tørretumbler m.v.
Auktionsvilkår
Auktionsvilkårene fremgår af bilag 1 i tvangsauktionsvilkårsbekendtgørelsen.
Vilkårene er lovbundne, men fravigelige. Det betyder, at der kan aftales andet end det, der fremgår af vilkårene. Fogedretten har dog hjemmel til at tilsidesætte de fastsatte vilkår, hvis de anses for usædvanlige eller byrdefulde i det konkrete tilfælde.
Hvis det er første gang, du skal deltage i en tvangsauktion, er det en god idé at få juridisk rådgivning i forhold til auktionsvilkårene, så du er oplyst om retsvirkningerne ved køb af en ejendom på en tvangsauktion og undgår dyre, ubehagelige overraskelser.
Alternativt opråb
Alternativt opråb har til formål at opnå det højest mulige bud.
Normalt er udgangspunktet, at de servitutter, brugsrettigheder eller andre forpligtelser der følger ejendommen, overtages af køberen af ejendommen.
Men hvis der ved opråb ikke opnås bud, vil ejendommen blive alternativt opråbt, hvis berettigede har givet samtykke til det. Det betyder, at køberen ikke har pligt til at overtage de førnævnte forpligtelser.
Hammerslagsaftale
En hammerslagsaftale kommer først på tale, når første auktion er afholdt og der begæres anden auktion (også kaldet ”ny auktion”).
Når der er begæret ny auktion, kan der indgås en hammerslagsaftale mellem den rettighedshaver, som begærer ny auktion og de øvrige mødte rettighedshavere og ejer.
Den rettighedshaver (f.eks. bank, udlægshaver), som har begæret ny auktion, kan med en hammerslagsaftale tilbagekalde begæringen om ny auktion uden samtykke fra de øvrige rettighedshavere. Når begæringen tilbagekaldes, bliver den højstbydende på 1. auktion bundet af sit bud og dermed køberen af ejendommen. Den begærende rettighedshaver kan efter begæringen om ny auktion være kommet i besiddelse af nye oplysninger, som giver en forventning om, at der ikke vil komme højere bud på ny auktion eller der kan være indgået en aftale med højestbydende på 1. auktion om, at der skal betales et højere beløb for ejendommen for at lukke sagen. Hvis ny auktionen bliver gennemført uden højere bud, så vil det være den der har begæret ny auktion, som hæfter for omkostningerne hertil.
Den højstbydende på 1. auktion har ofte en interesse i, at rettighedshaverne indgår hammerslagsaftale.
Ny auktion / 2. auktion
Efter budrunden på 1. auktion kan både ejeren eller udækkede rettighedshavere begære ny auktion. Det kaldes også 2. auktion.
Skyldneren eller den udækkede rettighedshaver kan begære ny auktion, hvis det forventes, at der kan komme et højere bud på ejendommen. En udækket rettighedshaver vil ofte gøre det i håb om, at budsummen bliver højere, så de kan blive en dækket rettighedshaver.
For at fremsætte begæringen skal den udækkede rettighedshaver være til stede ved 1. auktionen og stille sikkerhed for omkostningerne ved en ny auktion.
Skyldneren kan kun begære ny auktion, hvis skyldneren kan stille sikkerhed for omkostningerne til en ny auktion. En sådan begæring vil også være i håb om en højere budsum, så restgælden vil blive mindre.
Ved ny auktion vil budrunden starte ved det højeste bud fra 1. auktion. Højstbydende er bundet af sit bud op til seks uger efter første auktion.
Størstebeløbet
Størstebeløbet er et beløb, der skal betales udover købesummen.
Det betyder, at auktionskøberen skal betale sit bud samt de beløb, der indgår i størstebeløbet.
I størstebeløbet indgår beløb, som skal dækkes forud for pant- og udlægshavere, hvilket gør dem fortrinsberettiget. Disse beløb fremgår af tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6 B og er eksempelvis auktionsrekvirentens udlægsomkostninger, restancer af ejendomsskat, udbetalt brandforsikringsbidrag m.v.
Du kan altid se størstebeløbet i salgsopstillingen med det forbehold, at det kan reguleres ved afholdelsen af selve tvangsauktionen.
Køberens sikkerhedsstillelse
Køberen af en ejendom på tvangsauktion skal stille sikkerhed for betaling. Hvis køberen ikke betaler sikkerhedsstillelsen, anses køberen for at have misligholdt auktionsvilkårene.
Der findes to former for sikkerhedsstillelse: Den lille sikkerhed og den store sikkerhed.
Den lille sikkerhed stilles straks efter hammerslaget ved tvangsauktionen og er ofte på 10.000 kroner. Den lille sikkerhed betales straks, så fogedretten har dækket sine omkostninger ved en evt. misligholdelsesauktion.
Den store sikkerhed udregnes konkret, når Fogedretten kender buddet på tvangsauktionen. Den store sikkerhed er et beløb svarende til størstebeløbet, restancer efter auktionsvilkårenes pkt. 6 A, litra a samt ¼ af restancerne som følge af auktionsvilkårenes pkt. 6 A, litra b.
Restancer efter auktionsvilkårenes pkt. 6 A, litra a fremgår af prioritetsopgørelsens kolonne 3, og restancerne som følge af auktionsvilkårenes pkt. 6 A, litra b fremgår af kolonne 4.
Misligholdelsesauktion
En misligholdelsesauktion er aktuel hvis køberen af ejendommen – uanset om køberen blev højstbydende på 1. auktion eller ny auktion – ikke overholder sine forpligtelser, herunder betalingsforpligtelsen.
De dækkede rettighedshavere kan i disse tilfælde kræve købers sikkerhedsstillelse fordelt mellem de berettigede kreditorer. De udækkede rettighedshavere kan herefter kræve en misligholdelsesauktion, som i grove træk minder om en almindelig tvangsauktion.
Det skal dog fremgå af bekendtgørelsen, at det er en misligholdelsesauktion, og budrunden starter ved 0 kroner, da der ikke tages hensyn til den misligholdendes købers afgivet bud.
Hvad er en tvangsauktion?
En tvangsauktion er et tvangssalg af en ejendom, hvor en skyldner ikke betaler sine terminer eller andre udestående pengebeløb. Der kan også ske tvangssalg af køretøjer og andre værdifulde løsøre.
Hvorfor går en ejendom på tvangsauktion?
Oftest går en ejendom på tvangsauktion på grund af pengemangel hos en skyldner. Det vil sige, at en kreditor kræver ejendommen tvangssolgt, da skyldneren ikke overholder sine terminer.
En tvangsauktion kan dog også skyldes tidsmangel. Hvis skyldneren dør eller går konkurs, og bobestyreren eller kuratoren skal have gjort boet op hurtigt muligt.
Derudover kan det også ske, hvis skyldneren har forsøgt at sælge ejendommen i fri handel uden held på grund af ejendommens tilstand, geografisk placering, samlivsophør eller lignende situationer.
Har jeg mulighed for at se en ejendom, før jeg byder på den?
Ja. Du har mulighed for at besigtige en ejendom, før du byder på den ved en auktion.
Det vil ofte fremgå af offentliggørelsen af tvangsauktion, at du kan kontakte rekvirenten for at besigtige ejendommen.
Hvordan byder jeg på en auktion?
Normalt fastsætter fogedretten et minimum for overbud, og det er ofte 10.000 kroner.
Budrunden starter, når den første bydende kommer med sit bud. Dernæst kan en ny bydende komme med sit bud, hvis buddet opfylder det minimum for overbud, som fogedretten har fastsat. Budrunden stopper, når der ikke kommer flere bud, og ejendommen bliver herefter solgt til den højstbydende.
De bydende på 1. auktion er bundet af deres højeste afgivet bud i seks uger. Det kan få betydning, hvis der ikke kommer bud på en evt. ny auktion, eller hvis den højstbydende misligholder sine forpligtelser.
Hvem kan byde på en auktion?
Som udgangspunkt kan alle byde på en tvangsauktion - både fysiske personer og juridiske personer (det vil sige en virksomhed).
Men Fogedretten kan forlange, at en bydende skal sandsynliggøre, at byderen er i stand til at opfylde sit bud.
En fysisk person kan møde personligt op eller byde via en anden, der har skriftlig fuldmagt.
Hvis en fysisk person møder på vegne af en juridisk person, altså en virksomhed, skal den fysiske person både være tegningsberettiget i virksomheden og medbringe et udskrift fra Erhvervsstyrelsen, hvor det fremgår, hvem der er tegningsberettiget i virksomheden.
En fysisk person, der ikke er tegningsberettiget, kan møde på vegne af den tegningsberettigede for selskaber ved at medbringe en skriftlig fuldmagt og et udskrift fra Erhvervsstyrelsen, hvor det fremgår, hvem der er tegningsberettiget i virksomheden. Udskriftet må i begge situationer højst være en måned gammelt.
Hvad skal jeg betale udover mit bud?
Du skal betale fogedrettens udgifter, auktionsafgift, evt. moms af budsummen og størstebeløbet, når auktionen afsluttes. Det fremgår af tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6 c.
Fogeden har ofte ingen udgifter, som skal dækkes af auktionskøberen, da det oftest er rekvirenten, som afholder udgifterne til offentliggørelse af tvangsauktionen i Statstidende og evt. andre annonceringsformer.
Auktionsafgiften skal også betales ved auktionens afslutning og udgør i alt 1.500 kroner.
Udover de udgifter, der er nævnt i tvangsauktionsvilkårenes pkt. 6 C, kan der være udgifter til advokat eller anden faglig rådgiver, hvis der er søgt rådgivning forud for tvangsauktionen.
Når auktionsskødet er køberen i hænde, skal det tinglyses, hvilket koster en fast tinglysningsafgift på 1.850 kroner samt en variabel tinglysningsafgift på 0,6 % af ejendommens værdi, herunder den samlede værdi af budsummen og størstebeløbet.
Umiddelbart bliver ubetalt gæld slettet fra tingbogen - dog kan der være tilfælde, hvor køberen overtager visse hæftelser, hvilket du bør undersøge i samråd med din juridiske vejleder, inden du afgiver bud.
Hvornår overtager jeg ejendommen, hvis jeg bliver den højstbydende?
Auktionsvilkårene bestemmer, at køberen af ejendommen overtager ejendommen straks.
Men hvis køberen har fået udsat en frist for sin sikkerhedsstillelse, vil køberen først overtage ejendommen, når sikkerheden er stillet.
Har jeg fortrydelsesret, når jeg køber en ejendom på tvangsauktion?
Nej. Ejendomme købt på tvangsauktion er ikke omfattet af loven om forbrugerbeskyttelse. Derfor er der ikke en lovbestemt fortrydelsesret, som der normalt er ved erhvervelse af fast ejendom.
Kan en ejerforening begære tvangsauktion?
Ja. En ejerforening har ofte som 1. prioritet tinglyst et ejerpantebrev i en ejerlejlighed, så de ved restancer kan begære tvangsauktion.
Ejerpantebrevet sikrer altså, at ejerforeninger får betalt de manglende ejerudgifter, som lejlighedsejeren ikke får betalt.
En ejerforening har dog sjældent et ejerpantebrev på et særligt stort beløb, og derfor skal ejerforeningen være hurtige til at begære tvangsauktion. Tvangsauktionen skal begæres hurtigst muligt, for ellers risikerer ejerforeningen at blive udfordret af skyldnerens øvrige kreditorer.
Ved at være handlekraftig kan ejerforeningen sikre, at den får dækket sit tilgodehavende før andre pant- eller udlægshavere.
Kan jeg tegne en ejerskifteforsikring ved køb af en ejendom på tvangsauktion?
Tvangsauktioner er ikke omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og du kan derfor ikke tegne ejerskifteforsikring.
Der kan som helt klart udgangspunkt ikke rettes krav mod ejer, rekvirent eller fogedretten i forbindelse med en tvangsauktion, så du påtager dig en større risiko for skjulte fejl og mangler ved at handle på tvangsauktion.
Det er derfor vigtigt, at dit bud også afspejler denne risiko.
Hvad er fordelene og ulemperne ved at købe en ejendom på tvangsauktion?
Der er både fordele og ulemper ved at købe en ejendom på tvangsauktion.
Den største fordel ved at købe en ejendom på tvangsauktion er ofte en lavere pris, end hvis ejendommen var solgt i fri handel. Når du overvejer at købe en ejendom på tvangsauktion, skal du dog overveje, om den lave købspris opvejer de risici, som kan følge med, når du køber en ejendom på tvangsauktion.
Hvis du før har købt en ejendom i fri handel hos en ejendomsmægler, kender du nok til tilstandsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring, en fortrydelsesret på seks hverdage samt pengeinstitut- og advokatforbehold m.v.
Men når en ejendom kommer på tvangsauktion, bliver der ikke udarbejdet en tilstandsrapport, fremskaffet tilbud om ejerskifteforsikring eller indsættelse af et advokatforbehold.
Du skal derfor som køber være indstillet på, at der kan opstå uheldige situationer i forbindelse med køb af en ejendom på tvangsauktion, hvis du ikke er bekendt med vilkårene og de risici, der kan være i forbindelse med købet.
Hvordan sikrer du dig selv bedst muligt, når du køber en ejendom på tvangsauktion?
Vi anbefaler altid, at du lader en juridisk rådgiver hjælpe dig med at gennem gå alle dokumenter bøde før, under og efter handlen, så du er sikker på, at der hverken gemmers sig ubehagelige overraskelser, eller at købssummen pludselig er højere end forventet.
Vi er klar til at hjælpe dig bedst muligt med købet af en tvangsauktion
Hos HjulmandKaptain er vores erfarne team altid klar til at hjælpe dig med at afklare din situation – og den første kontakt er altid uforpligtende, så tøv endelig ikke med at kontakte os.
