Er du nabo til køreledninger, og er din ejendom blevet pålagt en el-driftsservitut?

Frem mod 2027 er det planlagt, at Banedanmark skal elektrificere store dele af den danske jernbane. Projekterne medfører en række restriktioner for ejendommene langs banen. Restriktioner og ulemper, som i projekterings- og anlægsfasen kan være svære at overskue for den enkelte ejer.

Restriktionerne pålægges ejendommen som en tinglyst servitut og medfører begrænsninger i den enkelte ejers råden over ejendomme. Det drejer sig f.eks. om opførelse af udhuse på ejendommen eller ændring af nuværende bebyggelse, ligesom bevoksning, der er placeret tættere end 10 meter fra spormidten, skal fjernes eller beskæres. Dette for at undgå at træer og buske kan vælte ned på køreledningsanlægget.

Bliver din ejendom pålagt en el-driftsservitut, vil du som udgangspunkt være berettiget til erstatning efter gældende regler, idet servitutten indskrænker din råderet over ejendommen.

El-driftsservitutten pålægges ved ekspropriation, hvorfor den enkelte ejer vil blive indkaldt til en ekspropriationsforretning, som gennemføres af Ekspropriationskommissionen. 

Ekspropriationsforretningen

Ekspropriationsforretningen starter med en besigtigelse af ejendommen. Erstatningens størrelse bliver som udgangspunkt fastsat af ekspropriationskommissionen under forretningen. Kommissionen har rådført sig grundigt forud for ekspropriationsforretningen og er dermed godt forberedt på, hvilken type ejendom der skal besigtiges.

Husk dog på, at det er dig som ejer, der har det bedste kendskab til ejendommen og de ulemper, som anlægsprojektet vil have for ejendommens anvendelse. Det er derfor vigtigt, at du er godt forberedt forud for ekspropriationsforretningen, og at du har modtaget den rette rådgivning.

Efter besigtigelsen får ejeren (eller dennes repræsentant) mulighed for at redegøre mundtligt for de omstændigheder, der bør påvirke erstatningsfastsættelsen.

Hvis du som ejer kan acceptere kommissionens erstatningsforslag, bliver forslaget tilført en forhandlingsprotokol. Hvis du er i tvivl om erstatningens størrelse – og derfor har brug for betænkningstid - kan du som ejer bede kommissionen om at udfærdige og fremsende erstatningsforslaget på skrift.

Hvis du som ejer ikke kan acceptere erstatningsforslaget, afsiger kommissionen efterfølgende en kendelse om erstatningsspørgsmålet. Kendelsen skal være begrundet og angive kommissionens stillingtagen til de omstændigheder, som parterne har gjort gældende. Herefter har du som ejer 4 uger til at anke kendelsen.

Erstatningsudmålingen

Der skal betales erstatning for den værdiforringelse, du som ejer lider som følge af restriktionerne.

Du skal som ejer overveje, om restriktionerne begrænser eller ændrer ejendommens fremtidige udnyttelsesmulighed, herunder hvorvidt servitutten begrænser de bebyggelsesmuligheder, der ellers ville være på ejendommen.

Det anbefales, at den enkelte ejer rådfører sig med både en advokat og en ejendomsmægler for nærmere oplysninger om restriktionernes betydning for ejendommens handelsværdi  mv.

Ejendomsværdiforringelse

Udover erstatning ved servitutpålæg kan den enkelte ejer være berettiget til erstatning for særlige forhold, herunder visuelle gener. Visuelle gener kan variere meget fra ejendom til ejendom, hvorfor erstatningen skal fastsættes på baggrund af en konkret vurdering. 

Udover de visuelle gener kan særlige forhold også udgøre:

• Tab som følge af dominans og forringet udsigt
• Nærhed og indblik
• Tab som følge af frygt for helbredsrisici, herunder frygt for magnetfelter
• Tab som følge af varige støjgener

Vurderingen af en ejers tab som følge af særlige forhold ved ejendommen skal ske med udgangspunkt i ejendommens handelsværdi.

Naboretlige ulemper

Det er ikke kun den ejer, der afstår ejendom til anlægsmyndigheden, eller bliver pålagt en servitut, der kan have krav på erstatning. Andre ejere af ejendomme i området kan også kræve erstatning for naboretlige gener.

En række ulemper skal tåles af naboerne, men hvis tålegrænsen er overskredet, kan du som nabo være berettiget til erstatning.

Midlertidige støjgener er et eksempel på en typisk naboretlig ulempe. Hvis de vejledende støjgrænser er overholdt, vil der ikke være mulighed for erstatning. Omvendt kan en nabo være berettiget til erstatning, hvis det kan dokumenteres, at de vejledende støjgrænser ikke er overholdt, og hvis den pågældende ejer kan dokumentere, at der er lidt et tab.