Gæsteprincippet kan kun fraviges ved aftale

Kort om gæsteprincippet

Gæsteprincippet betegner det almindelige retsforhold mellem en ledningsejer - eksempelvis et energiselskab, der skal nedlægge kabler eller rør - og en grundejer, eksempelvis en landmand - hvor ledningen betragtes som "gæst" i grundejerens areal og hvor ledningsejeren skal betale for eventuel omlægning som følge af arealejerens ændret brug.  

Det er efterhånden slået fast af både Højesteret og Landsretterne, at det kræver en klar aftale, såfremt gæsteprincippet skal fraviges, og at arealejeren skal modtage erstatning for at acceptere fravigelse af gæsteprincippet. Eksempelvis når udefrakommende selskaber ønsker at nedgrave kabler i landbrugsjord.

Der har på det seneste været sager fremme i blandt andet Effektivt Landbrug, hvor der har været rettet kritik af de vilkår, som energiselskaber tilbyder landmænd og andre jordejere, når der nedgraves kabler - i fagsprog ledninger.

Senest har landboforeningen Gefion kritiseret de vilkår og erstatninger, som selskabet Energinet.dk har tilbudt jordejerne i forbindelse med nedgravning af kabler til Danmarks største havvindmøllepark på Kriegers Flak i farvandet mellem Møn, Sydsverige og Nordtyskland.

På den baggrund gennemgås her anbefalinger til, hvad man som jordejer skal »tåle« på sin ejendom, og hvad man har af rettigheder juridisk set.

Afgørende

Ved gæsteprincippet forstås som nævnt, at ledningsejeren – eksempelvis et energiselskab, der har sin forsyningsledning liggende i arealejerens jord – som »gæst« skal bekoste omlægning af forsyningsledningen, såfremt dette er påkrævet på grund af arealejerens ændrede brug.

Det er ikke afgørende for, om gæsteprincippet finder anvendelse eller ej, om ledningsejerens ret til at ligge i jorden beror på en konkret aftale mellem parterne i henhold til for eksempel en tinglyst deklaration, eller om retten er skabt via ekspropriation. 

Det giver sig selv, at flytning af forsyningskabler er meget bekosteligt, og derfor er det helt afgørende, om gæsteprincippet gælder, eller om gæsteprincippet anses for fraveget ved aftale.

Fravigelse kræver aftale

Det er efterhånden slået fast af både Højesteret og Landsretterne, at det kræver en klar aftale, såfremt gæsteprincippet skal fraviges, og at arealejeren skal modtage erstatning for at acceptere denne fravigelse.

I modsætning til ekspropriation, som er en form for offentlig tvangsinddragelse af privat ejendom mod fuld erstatning, så er det altså ikke muligt for en forsyningsledningsejer – uanset om denne er offentlig eller privat – at fravige gæsteprincippet  ved tvang. Det er arealejeren, der har »magten«.

Med jævne mellemrum dukker der sager op, hvor arealejeren – typisk landmanden – er blevet overrasket over konsekvensen af en indgået aftale med ledningsejeren, som viste sig at indebære en fravigelse af gæsteprincippet, selv uden det var hensigten.

Pointen er, at arealejeren ikke på forhånd gjorde sig klart, at den udbetalte erstatning langt fra dækkede arealejerens tab, svarende til afkaldet på den fremtidige fuldstændige handlefrihed i forhold til arealanvendelsen, eller den udgift der ville være forbundet med en flytning i tilfælde af en fremtidig ændret brug.

Ønsker at fravige

Blandt andet kabellægningen til havvindmølleparken på Kriegers Flak og kabellægning af luftledninger i Han Herred, Thy, Mors og Salling er udtryk for eksempler, hvor Energinet.dk er meget aktiv i forhold til at få indgået aftaler, der fraviger gæsteprincippet.

Herudover findes der mange andre dagligdagssituationer, hvor lokale forsyningsselskaber selv kontakter arealejerne. Uden at der nødvendigvis kan siges at være noget galt med disse aftaler, der søges indgået – ofte i form af deklarationer, som ønskes tinglyst – så bør arealejeren i hvert fald altid være meget opmærksomme på aftalens formulering og sikre sig, at konsekvenserne af aftalen er klart beskrevet.

Såfremt du har spørgsmål til ovenstående, er du altid meget velkommen til at kontakte os på telefon 7015 1000 eller mail@70151000.dk