Momsregulering ved ændret anvendelse af ejerlejligheder – fra salg til udlejning

Sammenfattende om skatterådets afgørelse kan anføres følgende:

• Der sker først ændret momspligtig aktivitet, når der foreligger en endelig bindende underskrift fra begge parter om udlejning.
• Der skal foretages en vurdering ved regnskabsårets udgang. Uanset hvornår der er sket ændring af aktivitetsniveauet i regnskabsåret, skal hele regnskabsåret reguleres med 1/10.
• Fradragsretten reguleres fra 100 % ved momspligtig aktivitet (salg) til 0 % ved momsfritaget aktivitet (momsfritaget udlejning)
• Der skal ikke ske regulering, hvis ejendommen sælges, inden den udlejes.
• Reglerne kan blive suppleret af nye regler om udtagningsmoms, hvilket har betydning for ændret anvendelse for ejendomme under 5 år fra færdiggørelsen.

De faktiske forhold i sagen

Baggrunden for skatterådets bindende svar skal findes i en konkret forespørgsel fra en koncern, der opfører boliger ment til salg. 

Det spørgende selskab er en del af en større koncern, der udvikler, opfører og sælger fast ejendom.

Spørger er frivilligt momsregistreret for udlejning af fast ejendom og er en del af en fællesregistrering under koncernen.

Selskabet havde opført en ejendom til salg, og byggeriet stod færdigt i år 0.

Selskabet havde fratrukket købsmomsen for udgifter i forbindelse med opførelsen af ejendommen efter de almindelige bestemmelser i momsloven.

Den opførte ejendom bestod af et antal lejligheder opdelt i selvstændige ejerlejligheder i varierende størrelse. Alle ejerlejlighederne blev markedsført til salg allerede 2 år før, de stod færdige, og de første lejligheder blev solgt i færdiggørelsesåret.

Da alle ejerlejlighederne ikke blev solgt, påbegyndte selskabet at udleje nogle af ejerlejlighederne. Lejlighederne blev udlejet med køberet, hvorefter lejeren efter 6 måneders leje og frem til 36 måneders lejeperiode kunne købe ejerlejligheden med et afslag på en vis procentdel af den faktisk betalte leje.

Det var selskabets hensigt, at de udlejede ejerlejligheder igen skulle forsøges solgt, når markedsvilkårene for salg af lejligheder var blevet bedre. Det var således ikke hensigten, at selskabet skulle drive udlejningsvirksomhed. Udlejningen var alene en midlertidig foranstaltning.y

Selskabet var herefter i tvivl om håndteringen af den momsmæssige reguleringsforpligtelse. Særligt var selskabet usikker på følgende:

• Hvornår der var tale om overgang fra salg til udlejning?
• Hvornår reguleringen skulle ske?
• Om der skulle reguleres for hele regnskabsår?
• Om der skulle reguleres fra 100 % fradrag til 0 % fradrag?

Ibrugtagning medfører reguleringsforpligtelse

Ibrugtagningen til udlejning anses først for at ske, når første udlejning finder sted, eller når lejekontrakten er tiltrådt af alle parter.

Det, at den enkelte ejerlejlighed forsøges udlejet, er således ikke ensbetydende med, at den er taget i brug til udlejning i følge reguleringsbestemmelserne.

Der skal derfor ikke reguleres for ændret anvendelse, når ejerlejlighederne både anvendes til forsøg på salg (momspligtig) og til forsøg på udleje (momsfritaget), idet de alene anses som taget i brug til momspligtigt salg.

Baggrunden derfor er, at salget var udgangspunktet for opførelsen af byggeriet, og udlejningen er en nødforanstaltning.

Byggeriet skal således først overgå fra momspligtig aktivitet (salg) til momsfritaget aktivitet (udlejning til boligformål) ved underskrivelse af kontrakt fra begge parters side.

Reguleringstidspunktet er ved regnskabsårets udgang

Selskabet var herefter i tvivl om, hvornår selve reguleringen skulle foretages og vurderes.

Her fastslog Skattestyrelsen, at i tilfælde af at udlejningen påbegyndes i år 1, skal hele regnskabsåret reguleres, fordi der reguleres et helt regnskabsår ad gangen.

Derudover fastslog Skattestyrelsen, at reguleringen skal foretages ved udgangen af det regnskabsår, hvor ændringen i anvendelsen af byggeriet er indtruffet. Det vil således medføre, at udlejning i januar medfører regulering for hele regnskabsåret, ligesom udlejning i december medfører regulering for hele regnskabsåret.

Der skal ske fuld regulering år for år

Hvis der sker ændret anvendelse i regnskabsåret fra momspligtig aktivitet (salg) til momsfritaget aktivitet (udlejning til boligformål), skal momsen reguleres med en tiendedel af den oprindeligt fratrukne moms fra en fradragsprocent på 100 pct. til en fradragsprocent på 0 pct.

Det betyder således også, at i tilfælde af at momsfradragsretten har været på 1 mio. kr. på en lejlighed, vil der skulle ske en regulering på 10 %. Det vil sige, at momsfradraget for regnskabsår 1, hvor der sker ændret anvendelse, skal nedsættes med 100.000 kr.

I den sammenhæng skal det dog bemærkes, at skatteministeren er tillagt mulighed for at sætte nye regler i kraft om moms ved udtagning af ejendomme, der overgår fra momspligtigt salg til momsfritaget udlejning, hvis disse er mindre end 5 år gamle. Dette vil dog ske med meget værre konsekvenser. 

Endeligt fastslog Skattestyrelsen, at for ejerlejligheder, der både har været forsøgt solgt og udlejet, men i år 1 sælges, ikke skal berøres af nogen regulering.

Dette skyldes igen det forhold, at hovedformålet med opførelsen af ejerlejlighederne var salg, og dette ændrer forsøget på udlejning ikke på.

Har du spørgsmål eller brug for rådgivning?

Har du spørgsmål til momsreguleringsforpligtelse på fast ejendom, spørgsmål til projektejendomme og projektsalg i al almindelighed eller spørgsmål til moms og skat i øvrigt, er du altid velkommen til at kontakt os.