Ny bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunernes og regionernes faste ejendomme

Den 15. marts 2021 trådte en revideret bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunernes og regionernes faste ejendomme i kraft.

Det betyder, at udbud, der annonceres fra ikrafttrædelsen, skal overholde de nugældende regler.

Selvom de indholdsmæssige ændringer af bekendtgørelsen er forholdsvis beskedne, er der særligt én præcisering, som formentlig har stor betydning for beslutninger om salg fremover.

Hvad går ændringerne ud på?

Anvendelsesområdet

Ud over nogle sproglige præciseringer er bekendtgørelsens anvendelsesområde ændret i begrænset omfang.

Det er således fortsat udgangspunktet, at kommunernes og regionernes faste ejendomme kun kan sælges efter et forudgående offentligt udbud, medmindre det fremgår af bekendtgørelsen, at et udbud kan undlades.

De undtagelser, som bekendtgørelsen indeholder, er de samme som hidtil. Det er dog præciseret, at regionernes faste ejendomme kan sælges til Statens Ejendomssalg A/S uden udbud.

I skærpende retning er muligheden for, at vedtægterne i kommunalt fællesskab (et § 60 selskab) kan undtage fællesskabet fra bekendtgørelsens anvendelsesområde, fjernet.

Fortrolige købstilbud

Bestemmelsen i den hidtidige bekendtgørelse om, at købstilbud skal betragtes som fortrolige, indtil salg finder sted, er fjernet i den nye bekendtgørelse.

Dette betyder dog næppe nogen større realitetsændring i forhold til aktindsigt i købstilbud, da aktindsigt naturligvis fortsat skal afgøres efter særligt reglerne i offentlighedsloven og forvaltningsloven.

Hvem kan der sælges til?

Kommunerne og regionerne har fortsat ikke en pligt til at sælge den udbudte faste ejendom. Det er således fortsat fuldt ud lovligt at beslutte at forkaste alle indkomne tilbud.

Det er endvidere muligt at sælge ejendommen til en anden end den tilbudsgiver, der har afgivet det højeste købstilbud, men det er tilføjet i bekendtgørelsen og den tilhørende vejledning, at dette kun kan ske ved at overholde bekendtgørelsens § 6, stk. 2, og hvis et salg ikke er i strid med kommunalfuldmagten, myndighedsfuldmagten og statsstøttereglerne. 

Tilføjelsen om at overholde eksempelvis reglerne om statsstøtte er ikke en realitetsændring af salgsmulighederne. Men formålet med tilføjelsen har været at tydeliggøre kommunernes og regionernes forpligtelser i den henseende. Derfor er vejledningen til bekendtgørelsen også udvidet med afsnit om netop kommunalfuldmagten, myndighedsfuldmagten og statsstøttereglerne.

Hvad hvis materialet indeholder en fastsat pris eller en mindstepris?

Det er fortsat sådan, at man i annonceringsmaterialet kan skrive, at ejendommen udbydes til en fastsat pris eller en mindstepris.

Udbydes ejendommen til en fastsat pris, skal der være tale om markedsprisen, og det skal stadig fremgå, at der kan afgives købstilbud, der overstiger den fastsatte pris.

Mange annonceringsmaterialer indeholder en mindstepris. I den situation er det almindelig antaget og fremgår i øvrigt af både den gamle og den nye vejledning til bekendtgørelsen, at mindsteprisen er en vejledende pris.

Sammenholdt med, at den hidtidige bekendtgørelse havde en bestemmelse om fastsatte priser (altså noget andet end mindstepriser) i § 6, stk. 3, og der i samme bestemmelse var anført en pligt til at genudbyde den faste ejendom, før der kunne ske salg til en lavere pris end en udbudt pris, har det været en udbredt opfattelse, at der kunne ske salg til lavere priser end mindsteprisen, så længe prisen bl.a. fortsat kunne dokumenteres at være markedsprisen.

Den forståelse gør den nye bekendtgørelse op med. Det fremgår nu direkte af bekendtgørelsens § 6, stk. 3, at salg kun kan ske til en lavere pris end en fastsat pris, eller en mindstepris kun kan ske på grundlag af et nyt offentligt udbud.

Baggrunden for dette er, at en udbudt (mindste)pris må antages at være et væsentligt vilkår, og at et salg ikke kan finde sted på baggrund af væsentlige ændringer i annonceringsvilkårene uden et nyt udbud.

Efter vores opfattelse er netop denne præcisering af mulighederne for at sælge den faste ejendom til en lavere pris end mindsteprisen, ændringen der vil få størst betydning for arbejdet med bekendtgørelsen i praksis. 

Har du spørgsmål eller brug for rådgivning?

Har du spørgsmål i forbindelse med udbud af fast ejendom, så er du altid velkommen til at kontakte os.