Ny momshåndtering ved ændret anvendelse af fast ejendom – Udtagningsmoms

For ejendomme, der er mindre end 5 år gamle (nye ejendomme), skal de tidligere regler om momsreguleringsforpligtelser ikke længere anvendes, når de nye regler træder i kraft, hvis ejendommen skifter fra momspligtig til momsfri anvendelse. Det vil være tilfældet ved overgang fra salg til udlejning.

Regler om udtagningsmoms

Det betyder, at reglerne om udtagningsmoms i stedet skal finde anvendelse. Denne udtagningsmoms skal beregnes på baggrund af ejendommens markedsværdi (på det tidspunkt, der påbegyndes momsfri udlejning).

Der skal altså afregnes moms af hele ejendommens markedsværdi, selvom ejendommen ikke sælges, hvis salgsbestræbelserne ikke lykkes, og ejendommen i stedet udlejes.

Det kan have forskellig virkning alt efter ejendomstypen. Er det et erhvervslejemål, der ikke kan sælges, og i stedet ønskes udlejet, kan der ansøges om, at udlejningen skal være momspligtig. Udlejes den nye ejendom, der ikke kan sælges, i 10 år, vil der efter 10 år kunne ske overgang til anden anvendelse, uden at der vil blive tale om udtagningsmoms.

Forskellen på momshåndtering efter de tidligere regler sammenlignet med de nye regler om momsudtagning

Dette er alene relevant for opførelse af nye bygninger (mindre end 5 år gamle).

Den følgende sammenligning tager afsæt i dette eksempel:
Der opføres en ejendom med 100 ejerlejligheder med henblik på salg. Opførelsesomkostningerne er 2 millioner kr. plus moms pr. lejlighed. I alt 200 millioner kr. plus 50 millioner i moms. Momsen fradrages.

Lejlighederne udbydes til 4 millioner pr. styk inkl. moms. Desværre kan 10 ejerlejligheder ikke sælges, så lejlighederne vælges udlejet momsfrit.

Tidligere regler (momsreguleringsforpligtelser)

Med de tidligere regler skulle der indbetales 1/10 i momsreguleringsforpligtelser hvert år. Det vil sige, at der tilbagebetales 500.000 kr. pr. år i en periode på 10 år, således der i alt tilbagebetales 5 millioner kr.

Lejlighederne kan således efter de tidligere regler sælges momsfrit efter 5 år (gamle ejendomme) mod indbetaling af den resterende momsreguleringsforpligtelse, som vil være 2.500.000 kr. Herved er momsen tilbagebetalt på opførelsesomkostningerne, og de resterende salg af de 10 ejerlejligheder sker momsfrit.

Nye regler (udtagningsmoms)

Med de nye regler overgår fast ejendom fra reguleringsforpligtelse til udtagning, hvor der straks skal indbetales moms af markedsværdien, (når der påbegyndes momsfri udlejning).

Hvis det antages, at markedsværdien svarer til udbudsprisen, skal der betales 8 millioner kr. i moms (10 x 800.000 kr., der stammer fra en udbudspris på 4 millioner kr., hvor momsbeløbet udgør 800.000 pr. lejlighed).

Momsen skal indbetales til Skattestyrelsen. Indbetalingen skal ske uanset, at virksomheden ikke har solgt lejlighederne.

Hvis lejlighederne efterfølgende sælges, vil salget være momsfrit.

Der skal således ikke betales moms af en eventuel avance. Ikke desto mindre vil det have en voldsom likviditetsmæssig betydning for ejeren af ejendommene, idet momsbeløbet falder på én gang, og det er moms af udbudsprisen (markedsprisen på udlejningstidspunktet) og ikke reguleringen af den fratrukne moms, der skal betales moms af.

Det kræver derfor grundige overvejelser, hvis en ejendomsudvikler står med en række nye boliglejemål, som ikke kan sælges, og overvejer at udleje disse. For momsbetalingen kommer samme dag som udlejningen påbegyndes, og det er moms af markedsprisen for et salg på denne dag.

Er der derimod tale om tomme erhvervsejendomme, som ikke kan sælges, men ønskes udlejet, kan der vælges at gennemføre dette som en momspligtig udlejning, hvorfor disse erhvervsejendomme vil blive omfattet af den 10-årige reguleringsforpligtelse, hvorfor der efter 10 år kan ske overgang til anden anvendelse, uden at det medfører udtagningsmoms.

Hvornår træder de nye regler i kraft?

Vi forventer, at de nye regler om udtagningsmoms træder i kraft i 2020, men det er endnu uvist, hvornår vi præcis kan forvente dette.

Det er overladt til skatteministeren at bestemme ikrafttrædelsestidspunktet.

Har du spørgsmål eller brug for rådgivning i forbindelse med de nye regler om udtagningsmoms, er du altid velkommen til at kontakte os.