Nye domme skærper praksis omkring 15%-reglen ved overdragelse af fast ejendom til nærtstående

To aktuelle sager viser, hvornår 15%-reglen kan anvendes. For der er undtagelser til reglen, hvis der er tale om særlige omstændigheder, og de to kendelser giver dig konkrete eksempler på, hvad betegnelsen ”særlige omstændigheder” kan dække over.

Usikkerhed om, hvad ”særlige omstændigheder” dækker over

For at der kan være tale om særlige omstændigheder, kræver det, at der er særlige, konkrete forhold vedrørende den pågældende faste ejendom.

Hvorvidt der er tale om særlige omstændigheder, beror dermed altid på en konkret vurdering af det specifikke tilfælde, hvilket skaber usikkerhed om, hvornår der er tale om særlige omstændigheder, og hvordan 15%-reglen kan anvendes.

Men dét bidrager to nye afgørelser på området til forståelsen af.

Første afgørelse: Kan reglen bruges ved forældrekøb og efterfølgende salg?

I en afgørelse den 22. januar 2024 slår retten fast, at der i den pågældende sag foreligger en særlig omstændighed, der gør, at 15%-reglen ikke finder anvendelse ved salg af fast ejendom fra mor til søn.

Sagen kort

I den konkrete sag havde en mor solgt en lejlighed til sin søn for 1.950.000 kroner, hvilket svarede til den offentlige ejendomsvurdering med tillæg af knap 15%. Omkring 16 måneder før salget af lejligheden fra mor til søn, havde moderen selv købt lejligheden for 3.850.000 kroner.

Begrundelse for afgørelsen?

På baggrund af forskellen på den offentlige ejendomsvurdering og købsprisen fandt Skattestyrelsen, at der i det specifikke tilfælde måtte være tale om særlige omstændigheder, hvorfor salget af lejligheden ikke kunne ske til den aftalte pris mellem mor og søn.

Sagen angår dermed spørgsmålet om, hvorvidt skattemyndighederne skulle acceptere værdiansættelsen, som var foretaget efter 15%-reglen i værdiansættelsescirkulæret.

Fik medhold i Landsskatteretten – men ikke i byretten

Landsskatteretten tog i første omgang stilling til sagen, og de fandt, at Skattestyrelsen skulle acceptere den aftalte værdi på 1.950.000 kroner, hvorved Landsskatteretten gav skatteyder medhold i sagen.

Skatteministreret indbragte herefter sagen for byretten, hvor de fik medhold i, at der var tale om særlige omstændigheder, hvorfor ejendommen ikke kunne overdrages til den aftalte pris.

Ved afgørelsen lagde byretten vægt på forskellen mellem den offentlige ejendomsvurdering og købsprisen i fri handel, hvilket sammenholdt med den korte tidsmæssige sammenhæng mellem salget i fri handel og familieoverdragelsen omkring 16 måneder senere førte til den konkrete vurdering, at ejendomsvurderingen af lejligheden var væsentligt for lav.

Efter en konkret vurdering var der således i den specifikke sag tale om, at der forelå særlige omstændigheder, hvorfor 15%-reglen ikke kunne finde anvendelse på familieoverdragelsen mellem mor og søn.

Anden afgørelse: Kan en realkreditbelåning være grund til en fravigelse af reglen?

Sagen kort

Højesteret har i en anden afgørelse den 23. november 2023 taget stilling til spørgsmålet om, hvorvidt en realkreditbelåning kan begrunde en fravigelse af 15%-reglen.

Sagen omhandler værdiansættelsen af fire ejendomme, som en skatteyder overdragede til hans to børn. 

Overdragelsen skete til værdier, der svarede til ejendommens offentlige ejendomsvurderinger på i alt 15.850.000 kroner. 

Skattestyrelsen var af den overbevisning, at overdragelsen ikke kunne finde sted til de aftalte værdier. Ifølge en udtalelse fra Vurderingsstyrelsen blev ejendommens handelsværdi i stedet fastsat til 26.200.000 kroner. 

Begrundelse for afgørelsen?

Højesteret fastslog, at en realkreditbelåning i sig selv godt kan udgøre en særlig omstændighed, hvis belåningen viser, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav, hvorved 15%-reglen fraviges.

Der skal nemlig som nævnt altid foretages en konkret vurdering, som beror på forskellen mellem realkreditvurderingen og den offentlige ejendomsvurdering og den tidsmæssige sammenhæng mellem belåningen og overdragelsen af ejendommen. Hvis der er tale om tilfælde, hvor der ved overdragelse af ejendommen er sket overtagelse af realkreditgæld, og denne gæld væsentligt overstiger den offentlige ejendomsvurdering, vil dette tale for, at den offentlige ejendomsvurdering er for lav, hvorfor 15%-reglen fraviges. 

Vurderingerne var væsentligt over den offentlige ejendomsvurdering

I den konkrete sag var en af ejendommene blevet realkreditvurderet omkring en måned før overdragelsen, hvorimod de tre øvrige ejendomme var blevet realkreditvurderet omkring 15-25 måneder før overdragelsen.

Det gjaldt for alle de fire ejendomme, at vurderingerne lå væsentligt over den offentlige ejendomsvurdering.

Højesteret fastslog, at fordi børnene i forbindelse med overdragelsen af de fire ejendomme overtog en prioritetsgæld, der i væsentlig grad var større end de offentlige ejendomsvurderinger, forelå der sådanne særlige omstændigheder, at 15%-reglen fraviges.

Højesteret fandt herefter, at det var Vurderingsstyrelsens vurdering af handelsværdien på 26.200.000 kroner, som skulle finde anvendelse ved beregningen af gaveafgift.

HjulmandKaptains vurdering af, hvad skal du være opmærksom på

Ved familieoverdragelse af fast ejendom kan du anvende 15%-reglen, hvorefter overdragelsen kan ske til +/- 15% af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Men foreligger der særlige omstændigheder, kan du ikke anvende 15%-reglen. Dette forventes videreført, når der engang er nye regler og nye offentlige ejendomsvurderinger på plads, hvorfor begrebet særlige omstændigheder fortsat vil være relevant.

Én af flere særlige omstændigheder kan, som sagerne viser, være de situationer, hvor realkreditbelåning overstiger de offentlige vurderinger samt i forbindelse med forældrekøb.

Det vigtigste for dig er altså at være opmærksom på, hvornår der er tale om særlige omstændigheder i forbindelse med anvendelse af 15%-reglen ved overdragelse af fast ejendom til nærtstående, så du ikke ender i en uventet skattemæssig situation.

Lad vores specialister i skatteret hjælpe dig

Det kan være svært at vurdere, hvad det er både rigtigt og mest fordelagtigt for dig at gøre, hvis du påtænker at overdrage fast ejendom til et eller flere familiemedlemmer.

Derfor er du meget velkommen til at kontakte os, hvis du har spørgsmål til eller brug for rådgivning om dine skattemæssige forhold.

Vi vil altid gerne drøfte din situation uforpligtende med dig og give en vurdering af, hvordan dine muligheder ser ud, og hvordan du står i en eventuel sag.